Калькулятор сохранения капитала

Недвижимость и вклад: сравнение сценариев с учётом расходов и инфляции. Введённые ставки — ваши допущения, а не прогноз и не гарантия доходности.

Стоимость объекта, ₽Без расходов на покупку и подготовку.

Аренда до налогов и расходов, ₽/мес.Плата за первый год; индексация — со второго года.

Срок владения, летЦелое число от 1 до 20.

Ставки, налоги и расходы

Индексация аренды, %/годСценарное изменение начиная со второго года.

Изменение цены объекта, %/годМожно задать снижение цены отрицательным числом.

Инфляция, %/годДля пересчёта в сегодняшние рубли.

Условный налог с аренды, %Ставка задаётся вами; персональный НДФЛ не рассчитывается.

Содержание, % стоимости в годОт стоимости объекта на конец соответствующего года.

Комиссия при продаже, %Удерживается из цены при оценке выхода.

Чистая доходность вклада, %/годПосле налогов и комиссий, с ежегодной капитализацией. Определяется вами отдельно.

Недвижимость: после продажи в конце срока

Итоговый капитал после комиссии—

Стоимость в сегодняшних рублях—

Реальный прирост / убыток ко всем взносам—

Цена продажи—

Комиссия продажи—

Выручка после комиссии—

Накопленные деньги от аренды—

Вклад: чистая доходность и те же взносы

Итоговый капитал на вкладе—

Стоимость в сегодняшних рублях—

Реальный прирост / убыток ко всем взносам—

Недвижимость при продажеВклад по чистой ставкеПорог сохранения покупательной способности

Для недвижимости показан чистый капитал при продаже на конец каждого года. Продажа в расчётном сценарии совершается один раз — в конце выбранного срока.

Денежный поток по годам

Год	Стоимость объекта	Аренда до налога	Налог аренды	Содержание	Поток за год	Накопленные деньги	Доп. взнос	Комиссия выхода	Капитал при продаже	Вклад	Порог сохранения

Что учитывает модель

Аренда вводится до налогов и расходов. В первый год используется заданная плата, со второго применяется индексация. Налог рассчитывается по введённой условной ставке с поступившей аренды; персональная прогрессивная шкала и налоговые льготы не моделируются. Простой не учтён.

Содержание считается от стоимости объекта на конец года. Арендные деньги после налога и содержания накапливаются без процентов и не расходуются на личные нужды. Если денег от аренды недостаточно, собственник доплачивает недостающее в конце года. Для сопоставимости на вклад добавляется такая же сумма в тот же момент.

Комиссия продажи вычитается из стоимости объекта. Расходы на покупку, ремонт и меблировку, налог при продаже и иные платежи вне введённых расходов не учтены. Если они существенны, оценивать сделку только по этому расчёту нельзя.

Вклад рассчитывается по введённой чистой годовой доходности после налогов и комиссий, с ежегодной капитализацией. Рекламная ставка банка может отличаться от чистой. Автоматического расчёта НДФЛ по банковским вкладам нет: будущие условия и личные обстоятельства необходимо оценить отдельно.

«Сегодняшние рубли» получаются делением будущей суммы на накопленный индекс инфляции. Если были доплаты, реальный прирост сравнивается с начальным капиталом и всеми доплатами, приведёнными к сегодняшним рублям. Порог сохранения покупательной способности учитывает те же взносы. Это не IRR, NPV или гарантированный доход.